Copierea de continut din prezentul site este supusa regulilor precizate in Termeni si conditii! Click aici.
Prin utilizarea siteului sunteti de acord, in mod implicit cu Termenii si conditiile! Orice abatere de la acestea constituie incalcarea dreptului nostru de autor si va angajeaza raspunderea!
X
Abordarea prin comparatia vanzarilor
Publicat de catre Manager.roNr. vizualizari: 5893 / Rating utilizatori: 5 din 1 vot
Abordarea prin comparatia vanzarilor considera ca preturile proprietatii
sunt stabilite de piata. Valoarea de piata poate fi deci calculata in
urma studierii preturilor de pe piata ale proprietatilor competitive pe
segmentul respectiv de piata. Procesele comparative aplicate sunt
fundamentale pentru procesul de evaluare.
Abordarea prin comparatia vanzarilor este aplicabila pentru estimarea
valorii de piata a bunurilor tranzactionate in mod curent pe piata.
Premisa principala a abordarii prin comparatia vanzarilor este ca intre
valoarea de piata a unui bun si valoarea de vanzare a unor bunuri
comparabile exista o relatie directa.
Limitele aplicabilitatii metodei sunt generate de schimbari ale mediului
economic si legislativ. Schimbarile mediului economic sau ale
legislatiei ce influenteaza numarul de vanzari recente comparabile pot
fi: conditiile si costul finantarii, inflatia, schimbarea legii
impozitului pe profit, a reglementarilor de urbanism, restrictii
administrative de construire sau dezvoltare a infrastructurii.
Pentru a realiza o comparatie, intre o proprietate comparabila vanduta
si proprietatea evaluata, trebuie luate in considerare posibile corectii
bazate pe diferentele dintre elementele de comparatie. Elementele de
comparatie reprezinta caracteristicile specifice ale proprietatii si
tranzactiilor care determina diferentele dintre preturile patite pentru
proprietatea imobiliara.
Corectiile pot fluctua in functie de diferentele intre fiecare
proprietate comparabila si proprietatea de evaluat. Evaluatorii aplica
metode cantitative si / sau calitative pentru a analiza diferentele si a
estima corectiile.
Elementele de comparatie de baza sunt
reprezentate de:
- Drepturile de proprietate transmise - corectia se face pentru a
reflecta diferentele intre proprietatile inchiriate cu chiria pietei si
cele inchiriate cu o chirie sub sau peste chiria pietei.
- Conditiile de finantare - corectiile sunt facute pentru situatii in
care cumparatorul obtine din partea vanzatorului o finantare si
trebuiesc folosite calcule de echivalenta cash;
- Conditii de vanzare - corectiile pentru conditiile speciale reflecta
motivatia cumparatorului si a vanzatorului;
- Conditiile pietei - corectiile se refera la modificarile pietei ce au
aparut intre momentele diferite in timp la care au fost realizate
tranzactiile;
- Localizarea - ajustarile se fac atunci cand caracteristicile de
amplasare ale proprietatilor comparabile difera fata de cele ale
proprietatii evaluate;
- Caracteristicile fizice - corectiile se refera la diferente in
dimensiunile cladirii, calitatea constructiilor, stilul arhitectural,
materialele de constructie, varsta, conditia, utilitatea functionala,
dimensiunile terenului, atractivitatea, conditiile de mediu;
- Caracteristicile economice - ajustarile se refera la atribute ale
proprietatii imobiliare care afecteaza profitul net: cheltuieli de
exploatare, calitatea managementului, structura chiriasilor, nivelul
chiriilor, conditiile de inchiriere, data expirarii contractului de
inchiriere, optiunile de reinnoire si clauzele de inchiriere;
- Utilizarea - trebuie evidentiate orice diferenta intre utilizarea
existenta sau cea mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare
comparabile si utilizarea proprietatii evaluate;
- Componente non-imobiliare ale valorii - cuprind elemente de definire a
personalitatii cladirii, afacerea ce are loc in cladire si alte
elemente care nu constituie parti ale proprietatii imobiliare, dar fac
parte din pret.
Procesul analitic are patru etape principale:
- Identificarea elementelor de comparatie ce afecteaza valoarea tipului
de proprietate evaluata;
- Compararea atributelor fiecarei proprietti comparabile cu cele ale
proprietatii evaluate si aprecierea diferentelor pentru fiecare element
de comparatie (cantitativ si calitativ);
- Obtinerea corectiei nete pentru fiecare tranzactie comparabila si
aplicarea ei asupra pretului (sau chiriei);
- Efectuarea unei comparatii globale a proprietatilor comparabile
corectate sau clasificate si extragerea unei singure valori din gama de
valori rezultata.
Corectiile obtinute prin tehnici cantitative se aplica tranzactiilor
comparabile, fie ca procentaj, fie ca valoare absoluta. Corectia
procentuala este utilizata pentru a reflecta modificarile in conditiile
pietei si diferentele de localizare. Corectia se face asupra pretului
tranzactiei comparabile pentru a ajunge la estimarea valorii
proprietatii evaluate, deoarece doar acesta este cunoscut. Corectia
absoluta se calculeaza in unitati monetare ce se aduna sau se scade
la/din pretul tranzactiilor comparabile.
Avem mai multe haine decat ne trebuie. Nu apucam sa le purtam pe toate si deja ne dorim altele. Avem mai multe carti decat ne trebuie. Nu le-am citit...
