Recuperare TVA

Intrebare:

Un SRL primeste spre folosinta de la o persoana fizica un imobil, printr-un contract de management imobiliar. Scopul este inchirierea si obtinerea de venituri. Se poate deduce/recupera TVA-ul pentru investitia in materialele de constructii si modernizare?

Raspuns: Desi nu am identificat baza legala pentru un astfel de tip de contract, presupunem faptul ca actul a fost legalizat prin notariat pentru a avea o mai mare credibilitate in fata organelor de inspectie fiscala. Ideal ar fi ca proprietarul care a dat in folosinta cladirea cu titlu gratuit unei societati comerciale sa nu fie afiliat acesteia, astfel incat sa nu se interpreteze ca proprietarul persoana fizica a facut in prealabil o evaluare a avantajelor fiscale in sensul ca impozitul datorat pentru cedarea folosintei bunului (inchirierea = 16%) este mult mai mare decat un eventual impozit pe dividendele obtinute din profitul afacerii (10%).

Trebuie sa aveti in vedere faptul ca prin lege operatiunea de inchirire a bunurilor imobile este operatiune scutita de T.V.A. fara drept de deducere.

Daca firma dvs. desfasoara exclusiv venituri din inchirieri, nu va puteti exercita dreptul de deducere a T.V.A. din facturile furnizorilor.

Daca realizati si alte venituri din activitatea de exploatare, aveti posibilitatea sa deduceti T.V.A. doar pe baza de pro-rata.

Daca imobilul este destinat operatiunilor de cazare in sistem hotelier sau alte sisteme cu functii similare, operatiunea este supusa impozitarii T.V.A. cu cota redusa T.V.A. de 9%, caz in care va puteti exercita dreptul de deducere a T.V.A. din facturile furnizorilor.

Desi inchirierea este scutit prin lege, aveti posibilitatea sa optati pentru taxarea acestei operatiuni cu cota standard de 19%. Optiunea se notifica organelor fiscale teritoriale pe baza formularului reglementat prin lege si se aplica de la data inscrisa in notificare. Aceasta optiune nu va mai permite aplicarea regimului de scutire timp de 5 ani de la notificare, termen dupa care optiunea poate fi anulata.

Referitor la deducerea T.V.A. aferenta achizitiilor de materiale si efectuarii lucrarilor de modernizare in regie proprie sau prin terti aferenta spatiului care face obiectul contractului de management imobiliar, facem precizarea ca daca ati optat pentru taxarea operatiunii de inchiriere puteti sa va exercitati dreptul de deducere a T.V.A. in urmatoarele conditii:

• bunurile si serviciile achizitionate sa fie destinate excusiv utilizarii in folosul operatiunilor taxabile realizate de catre firma;
• consumarea materialelor achizitionate sa fie justificate prin situatii de lucrari si procese verbale de punere in functiune a modernizarilor efectuate;
• daca modernizarea presupune si obtinerea unei autorizatii de constructie de la primaria locala, autorizatia trebuie sa figureze pe numele firmei dvs. cu toate datele de identificare;
• factura fiscala sa fie emisa pe numele firmei dvs.;

Deoarece problema abordata de dvs. in bonul valoric transmis este complexa si poate genera capcane fiscale care ulterior ar conduce la stabilirea unor eventuale diferente suplimentare de plata T.V.A. de catre organele de inspectie fiscala, va recomandam sa aveti in vedere variantele prezentate dar in acelasi timp sa reveniti, daca este cazul, si cu intrebari legate de realizarea practica a managementului imobiliar.