BlogulSpecialistului → Contabilitate si fiscalitate → Exigibilitatea tranzactiilor cu imobile
Ipoteza:
O societate comerciala inregistrata in scopuri de TVA, specializata in proiectari si constructii imobiliare, construieste trei case pentru care apeleaza la serviciile unor firme specializate si, de asemenea, realizeza achizitii propri de materiale de constructie.
Dupa finalizarea lucrarilor de constructie, o casa este trecuta in proprietatea administratorului, iar celelalte doua au fost vandute.
Urmeaza a se stabili regimul fiscal si inregistrarile fiscale aferente acestor operatiuni.
Solutie:
Regimul fiscal
Din punct de vedere fiscal, regimul fiscal pentru imobile vandute la terte persoane este asemanator regimului fiscal aferent vanzarii imobilului catre administratorul societatii comerciale.
Vanzarea imobilelor reprezinta o operatiune impozabila, deoarece sunt indeplinite conditiile cumulative stabilite la art. 126 alin. (1), si anume:
1. livrarea de bunuri este efectuata cu plata;
2. locul de livrare a bunurilor este considerat a fi in Romania;
3. livrarea bunurilor este realizata de o persoana impozabila care actioneaza ca atare;
4. livrarea bunurilor rezulta din activitatea economica desfasurata.
Incadrarea celor doua operatiuni in categoria livrarilor de bunuri se face prin identificarea acestora cu dispozitiile art. 128 alin. (1) din Codul fiscal. In sensul acestor dispozitii, livrarea de bunuri reprezinta transferul dreptului de a dispune de bunuri ca si un proprietar.
Codul fiscal stabileste o exceptie cu privire la regimul fiscal al vanzarilor de imobile in sensul ca faptul generator, conform art. 134^1 alin. (3) din Codul fiscal, are loc la momentul indeplinirii formalitatilor pentru transferul dreptului de proprietate, restrangand astfel efectele art. 128 alin. (1) de la dreptul de dispunere, care este mai larg, la dreptul de proprietate. Raportandu-ne la faptul generator, constatam ca obligatia de plata (exigibilitatea), conform art. 134^2 alin. (1) din Codul fiscal, intervine in acel moment (transferul dreptului de proprietate).
Folosim termenul de obligatie de plata, si nu stabilirea regimului fiscal, deoarece vanzarile de imobile noi se incadreaza in prevederile exceptiei de la art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, astfel ca factura va contine TVA, fiind inregistrata in mod corespunzator in jurnalul de vanzari, decontul de TVA (formularul 300) si declaratia 394 pentru livrari si achizitii realizate in interiorul tarii.
Facem aceasta precizare deoarece, odata cu modificarile intervenite incepand cu 2008 asupra Codului fiscal, prin O.U.G. nr. 106/2007, pentru livrarile de constructii s-a eliminat posibilitatea impozitarii lor prin taxare inversa, prin formula contabila 4426 = 4427.
In concluzie, datorita faptului ca tranzactiile privesc bunuri imobile noi care nu beneficiaza de scutirea prevazuta la art. 141 alin. (2) lit. f), concomitent cu neaplicarea masurilor de simplificare din art. 160 din Codul fiscal, calitatea cumparatorilor nu influenteaza regimul fiscal aferent acestor tranzactii.
 |
Spulbera orice incertitudine legata de TVA generatoare de grave erori de contabilitate!
|
